Обзоры судебной практики

7. Могут иметь правоприменительное значение и подлежат обсуждению следующие краткие выводы.

7.1. На основании статьи 222 ГК РФ сносу подлежит также объект незавершенного строительства, если он соответствует признакам самовольной постройки. Представляется, что фундамент начатого строительством дома, часть возведенного здания, строения, иное незавершенное строительство полностью охватывается режимом самовольной постройки, если доказаны правонарушения, предусмотренные пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Собственник или законный владелец земельного участка вправе требовать защиты своего права против незаконного строительства недвижимости, не ожидая его окончания. Сносу подлежат не только полностью созданные строения, но и его фундамент и незавершенные части.

7.2. В юридической литературе высказано мнение о том, что жилой дом может быть признан самовольной постройкой лишь в том случае, если он является самостоятельной постройкой по отношению к уже существующему жилому дому. В этом свете пристройка части жилого дома к уже существующему старому жилому дому не является постройкой и поэтому не подпадает под действие статьи 222 ГК РФ.

Изложенное суждение выглядит спорным. Пристрой к жилому дому, иному зданию создается в результате капитального строительства, его возведение требует получения специального разрешения и согласия собственника земельного участка. На объект строительства, созданный в качестве пристроя к основному зданию, должно распространяться понятие постройки. По этой причине на основании статьи 222 ГК РФ могут быть признаны самовольной постройкой пристрой верхнего этажа здания, пристрой дополнительных помещений к зданию и т.п.

7.3. Фактический владелец самовольной постройки не может требовать признания за ним права собственности на строение на основании статьи 234 ГК РФ о приобретательной давности.

7.4. Строительные материалы, оставшиеся после сноса самовольной постройки, принадлежат на праве собственности лицу, ее осуществившему.

В случае, когда снос строения произведен собственником земельного участка своими силами и средствами, строительные материалы подлежат передаче их собственнику. При предъявлении иска о взыскании с лица, осуществившего самовольную постройку, расходов по сносу недвижимости, ответчика вправе по встречному иску требовать зачета стоимости не возвращенных ему строительных материалов.

7.5. Здание может быть признано самовольной постройкой и в том случае, когда разрешение на его строительство было признано недействительным по решению арбитражного суда после окончания строительства.

Застройщик может защитить право собственности на строение путем предъявления в арбитражный суд иска о признании права, если орган, выдавший акт об отводе земли, отменил его по своему усмотрению или заявил об ошибочности предоставления застройщику земельного участка. Однако строение считается самовольной постройкой во всех случаях, если арбитражным судом установлены предусмотренные частью 3 пункта 3 статьи 222 ГК РФ условия нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создания угрозы жизни и здоровью граждан.

7.6. Отличаются сложностью споры, по обстоятельствам которых застройщик вел строительство по предварительному разрешению органа местного самоуправления, по неправильно оформленным документам об отводе земельного участка, без получения соответствующих разрешений.

В этих случаях уполномоченные органы отказываются зарегистрировать право собственности на недвижимость, считая его самовольной постройкой. Застройщик вправе обратиться в суд с требованием о признании за ним права собственности на строение на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Общие правила доказывания по таким спорам определены пунктом 34 постановления Пленума ВАС РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 1.07.96. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с введением действие части первой ГК РФ» при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу пункта 3 статьи 222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором произведена самовольная постройка.

Если лицо, осуществившее самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, не представит надлежащих доказательств отвода ему земельного участка после окончания строительства, то арбитражный суд может отказать в признании права собственности на самовольно возведенное строение.

7.7. Собственник земельного участка вправе без обращения в арбитражный суд произвести снос самовольно возведенного строения своими силами и средствами либо поручить снос объекта недвижимости третьему лицу. Понесенные при этом расходы могут быть взысканы в судебном порядке с лица, осуществившего незаконное строительство.

7.8. Договор купли-продажи по возмездному отчуждению недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, может быть признан недействительной сделкой на основании статей 168 и 129 ГК РФ, поскольку незаконно возведенное строение относится к имуществу, изъятому из законного гражданского оборота.

По смыслу пункта 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка не может участвовать в гражданском обороте, не подлежит государственной регистрации, в том числе как объект незавершенного строительства.

По этой причине строение не может быть возвращено стороне сделки по правилам реституции, а подлежит сносу, если собственник земельного участка не заявил о признании за ним права собственности на постройку, исходя из пункта 3 статьи 222 ГК РФ.