Проблемы при разрешении споров, связанных с применением статьи 222 ГК РФ

К числу сложных вопросов, рассмотренных при применении норм гражданского права о самовольной постройке, могут быть отнесены следующие правовые ситуации.

1. По смыслу пункта 1 статьи 222 ГК РФ объекты недвижимого имущества, созданные на чужом земельном участке без получения на это необходимых разрешений, относятся к самовольной постройке.

В таком случае требование о сносе самовольной постройки по правилам пункта 2 статьи 222 ГК РФ может быть предъявлено в арбитражный суд только лицом, которому земельный участок принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, либо государственным органом, разрешение которого на строительство не было получено.

Энергоснабжающая организация обратилась в арбитражный суд с требованием о сносе гаражей, закрепленных на праве оперативного управления за государственным учреждением. В исковом заявлении было отмечено, что истец лишен возможности произвести ремонт и получить доступ к принадлежащему ему на праве собственности электрическому кабелю, проложенному непосредственно под строениями, принадлежащими ответчику. В связи с отсутствием разрешения органа госэнергонадзора на строительство гаражей и запретом законодательства на ведение строительства в местах прокладки электрокабеля было предложено признать гаражи самовольной постройкой и возложить на учреждение обязанность по их сносу по правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Ответчик иск не признал и сообщил, что гаражи построены более 20 лет назад, получены им от собственника-субъекта РФ в оперативное управление после государственной регистрации учреждения в качестве юридического лица. Земельный участок на праве собственности принадлежит муниципальному образованию, находится во владении организации на условиях долгосрочной аренды.

Арбитражный суд отклонил иск по следующим основаниям.

Из материалов дела следовало, что предписанием органа госэнергонадзора на энергоснабжающую организацию была возложена обязанность осуществить ремонт электрического кабеля и устранить препятствия к доступу к нему. Право на иск о сносе гаражей в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ обосновывалось необходимостью исполнить предписание государственного органа под угрозой штрафа, а также доводами о недоказанности получения ответчиком разрешения на строительство.

Арбитражный суд пришел к выводу о неверном избрании истцом способа защиты нарушенного права и о невозможности при разрешении спора применить правила о сносе самовольной постройки.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений. Тем самым в результате самовольного строительства могут быть нарушены права лица, которому земельный участок принадлежит на вещном праве, либо установленный публичный порядок получения разрешения на строительство.

Снос объекта незаконного строительства может быть возложен арбитражным судом на нарушителя только по требованию собственника земельного участка или по иску уполномоченного государственного органа. Иные лица не могут требовать сноса чужого строения независимо от характера их правоотношений с собственником земельного участка или указаний государственного органа. Энергоснабжающая организация не имела зарегистрированного права на земельный участок. Собственник земельного участка или орган госэнергонадзора с иском о сносе гаражей на основании статьи 222 ГК РФ в арбитражный суд не обращался, поэтому иск ненадлежащего лица был отклонен.

В решении арбитражного суда также был сделан особый вывод о недопустимости применения статьи 222 ГК РФ к факту самовольного строительства, осуществленного до введения в действие части первой ГК РФ.

Кроме того, арбитражный суд исходил из того, что надлежащим ответчиком по иску о принудительном сносе строения может быть лицо, считающее себя собственником недвижимого имущества, но не учрежденное им юридическое лицо.